Immobilienbewertung

Wir bewerten Ihr Objekt kostenlos und unverbindlich

Kostenlose Immobilienbewertung
in Koblenz

Bei einer Immobilienbewertung wird der im aktuellen Markt wahrscheinlich erzielte Preis Ihres Objekts ermittelt. Dieser wird auch als Markt- oder Verkehrswert bezeichnet. Die Grundsätze für die Ermittlung sind in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (kurz ImmoWertV) festgehalten. Regulär werden drei Verfahren eingesetzt:

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren setzt auf den Vergleich mit ähnlichen, bereits verkauften Objekten. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bildet den Ausgangspunkt für die Wertermittlung Ihres Objekts. Dieser wird dann durch die individuellen Gegebenheiten Ihrer Immobilie angeglichen und multipliziert. Abschläge können Verkehrslärm oder Renovierungsbedarf sein, Zuschläge eine gute Infrastruktur oder ein ausbaubarer Dachrohling.

Das Ertragswertverfahren

Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Das bedeutet, dass das Grundstück und die Bauten getrennt bewertet werden. Bei diesem Verfahren geht es um die Frage, wieviel Gewinn die Käufer*innen mit dem Objekt machen werden. Die exakte Formel für den Gebäudeertragswert lautet: Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) – Bewirtschaftungskosten – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) x Vervielfältiger.

Das Sachwertverfahren

Auch bei dem Sachwertverfahren werden der Wert des Bodens und der baulichen Anlagen getrennt analysiert. Die Richtlinien hierfür sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten. Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf der Frage, wieviel es kosten würde, die Bauten heutzutage herzustellen. Der ermittelte Wert wird anschließend an den aktuellen Markt angepasst und die Alterswertminderung subtrahiert.

Bei einer Immobilienbewertung müssen diverse Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehört der Zustand der Immobilie, das Baujahr und die Bausubstanz, aber auch die Quadratmeter- wie Anzahl der Wohnungen in der Immobilie. Besondere Gegebenheiten spielen genauso eine Rolle wie die Qualität der Ausstattung, der Sanitär- und Heizungsanlagen. Es wird untersucht, ob das Objekt renovierungsbedürftig ist und den aktuellen Energiestandards entspricht. Doch nicht nur das Objekt selbst ist bei einer Immobilienbewertung von Interesse, sondern auch die Makro- wie Mikrolage. Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld, die Makrolage die großräumige Umgebung. Zur Mikrolage gehören Einkaufsmöglichkeiten und Ärzt*innen in der Nähe, eine gute Anbindung oder die Nähe zu Bildungseinrichtungen. Bei der Makrolage ist die Infrastruktur, wirtschaftliche Situation und politische Lage zu berücksichtigen. 

Eine beliebte Lage in Koblenz sorgt für eine höhere Nachfrage, welche bei geringerem Angebot zu steigenden Preisen führt. Auch bestimmte Immobilientypen sind gefragter als andere und müssen aus einem anderen Blickwinkel betrachtet werden. Bei Loftwohnungen wird mehr Wert auf eine luxuriöse Ausstattung gelegt, bei einem Reihenhaus ist die Nähe zu Bildungseinrichtungen und Grünflächen entscheidender. 

Um eine Immobilie umfassend bewerten zu können, ist daher ein breites Fachwissen über Immobilien und die Branche, aber auch eine spezifische Kenntnis über den Koblenzer Markt Voraussetzung. Die bewertende Person muss ein gutes Gespür für Zahlen besitzen, Einsicht in aktuelle Marktdaten haben und Trends erspüren.

An erster Stelle steht bei uns ein persönliches Gespräch mit Ihnen, sei es digital oder vor Ort. Unsere Immobilienexpert*innen informieren Sie über den Ablauf der Immobilienbewertung und teilen ihr Wissen über den Koblenzer Markt mit Ihnen. Sie erzählen uns von Ihren Wünschen für das Objekt. Kontaktieren Sie uns jetzt unter: 030 40 633 050. Gerne können wir uns auch direkt bei Ihrer Immobilie in Koblenz treffen. 

Möchten Sie Ihre Immobilie von uns bewerten lassen, besichtigen unsere Expert*innen Ihr Objekt vor Ort. Unser Team begutachtet den Zustand der Immobilie und des Grundstücks, sowie die Mikrolage.

Anschließend beginnen unsere Immobilienexpert*innen mit der Analyse Ihres Objekts. Wir beziehen unsere Eindrücke vor Ort mit ein, die aktuelle Marktlage, Zahlen und Fakten Ihrer Immobilie – wie die Mieteinnahmen oder die Leerstandsquote – und führen eine SWOT-Analyse durch. Dabei handelt es sich um einen Stärken-Schwächen-Abgleich. Bei diesem werden die Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie in Verhältnis gesetzt. Dies dient auch dazu, Ihr Objekt so genau wie nur möglich kennenzulernen, damit wir die Zielgruppe einschätzen und Sie vorbereitet in den Verkauf gehen können. Im Weiteren vergleichen wir die Immobilie mit ähnlichen, bereits verkauften Objekten. 

Schlussendlich entsteht nicht nur ein individueller und realistischer Verkaufspreis, sondern eine präzise Einschätzung Ihres Objekts. Im Falle einer weiteren Zusammenarbeit bildet die Immobilienbewertung die Grundlage für die eigens zugeschnittene Vermarktungs- und Verkaufsstrategie.

Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Eine Immobilienbewertung ist nicht nur dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen. Sie dient auch als Grundlage für eventuelle Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen oder Ausgangspunkt für kommende Investitionen. Im Falle eines Verkaufs hilft Ihnen ein realistischer Preis, die passenden Interessent*innen in kürzester Zeit zu finden. Ein zu hoch angesetzter Preis verschreckt potenzielle Käufer*innen, während eine zu niedrige Einschätzung zu einem Verkauf unter Wert und Verlusten führt. Eine Immobilienbewertung gibt Ihnen auch Aufschluss darüber, ob es sich um den richtigen Zeitpunkt handelt, Ihr Objekt auf den Markt zu bringen oder Sie Schwächen Ihrer Immobilie beheben können. Zudem richtet sich die Vergabe von Krediten oder die Besteuerung nach dem Marktwert der Immobilie. Je präziser die Wertfeststellung, umso sicher können Sie planen und handeln.

Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich. Zu unserem Service gehört ein Beratungsgespräch, ein Treffen vor Ort sowie eine umfassende Wertfeststellung durch unsere Immobilienexpert*innen – egal, ob Sie anschließend mit uns verkaufen oder nicht. Im Falle einer weiteren Zusammenarbeit und eines erfolgreichen Verkaufs teilen Sie sich die Maklerprovision mit den Käufer*innen. 

Möchten Sie weiter mit uns zusammenarbeiten, entwickeln unsere Immobilienexpert*innen eine eigens auf Ihr Objekt zugeschnittene Vermarktungsstrategie. Wir bieten Ihnen eine*n Objektfotograf*in und erstellen ein Exposé in Deutsch, Französisch und Englisch. Unser Team führt eine Zielgruppenanalyse durch und vermarktet Ihr Objekt auf den bekannten Immobilienportalen wie unseren internationalen Webauftritten. Wichtig bei der Vermarktung ist uns: Sie entscheiden, wie Sie Ihre Immobilie präsentieren wollen. Wir können Ihr Objekt auch diskret und offline vermarkten und innerhalb unserer Kund*innenkartei vermitteln. Unser Team übernimmt nach Absprache die Besichtigungen und bereitet alle relevanten Unterlagen auf. Wenn Sie möchten, übernehmen wir die Koordination mit dem Notariat und führen gemeinsam mit Ihnen durch die Verhandlungen. Auch hier steht Transparenz und Kommunikation für uns an erster Stelle. Wir sind erst dann zufrieden, wenn Sie Ihre Immobilie in Koblenz erfolgreich verkauft haben.

Über uns

Die AB Real Estate GmbH ist eine zertifizierte (§34c GewO) Immobilienagentur mit deutsch-französischen Wurzeln. Unsere Hauptgeschäftsstelle befindet sich in Berlin, vertreten sind wir in allen größeren deutschen Städten. Koblenz ist für uns eine zweite Heimat. Der Inhaber Niels Schnatz verbrachte hier seine Kindheit und Jugend und kennt den Immobilienmarkt vom Blatt wie vor Ort. Die AB Real Estate GmbH setzt auf einen einzigartigen Service und persönliche Vernetzung. Das Team begleitet Sie von der Bewertung, über die Vermarktung bis zum erfolgreichen Abschluss. Unsere Expert*innen sind auch anschließend für Sie da, wenn Sie uns brauchen. Durch unser internationales Netzwerk können wir Ihnen einen reibungslosen Prozess garantieren. Egal für welches Problem – wir kennen den richtigen Ansprechpartner. Sie profitieren von unserer Internationalität und Kund*innenkartei. Nach Wunsch vermarkten wir offline und diskret. Wir möchten, dass Sie bei der Bewertung wie bei dem weiteren Prozess jeden Schritt verstehen und Ihre Immobilie mit einem guten Gefühl übergeben können.

Koblenz

Langfristig setzt Koblenz auf umweltschonende Industrien und eignet sich hervorragend als Logistikstandort. Nachwuchs kommt unter anderem von den zwei staatlichen Hochschulen, der Universität Koblenz-Landau und der Hochschule Koblenz. 14% der Einwohner*innen sind Studierende und sorgen für eine lebenswerte Mischung aus jüngeren wie älteren Menschen. Das zieht auch Tourist*innen an, besonders aus der Niederlande, Großbritannien und der Schweiz (Beherbergungsstatistik Koblenz Juli 2020). Highlights sind die Festung Ehrenbreitstein samt Seilbahn, das Romanticum oder das alte Stadtbild von Koblenz mit seinen Burgen und Schlössern. Die Festung Ehrenbreitstein ist die zweitgrößte erhaltene Festung Europas und bietet einen Blick auf das UNESCO Welterbe Oberes Mittelrheintal. Kultur lässt sich im Mittelrhein Museum, Ludwig- oder DB Museum erleben, seit 228 Jahren genießen die Koblenzer*innen Theater, Musik, Ballett und Puppentheater im Theater Koblenz. Sportbegeisterte kommen in diversen Vereinen auf ihre Kosten, Genießer*innen können sich ein Dinner im “Da Vinci” oder “Schloss Engers” gönnen.

Koblenz, gelegen in Rheinland-Pfalz, ist die einzige Stadt an Rhein und Mosel. Daher auch der ursprüngliche Name der Stadt: “Confluentes” – die Zusammenfließenden. Nach Mainz und Ludwigshafen ist die kreisfreie Stadt die drittgrößte im Bundesland. Koblenz ist per Auto/Bus und Bahn gut zu erreichen, der Hauptbahnhof ist der wichtigste im Rhein-Mosel-Lahn Gebiet und sorgt für eine schnelle Verbindung nach Köln, Düsseldorf oder Frankfurt. 2020 lebten 113.724 Menschen in Koblenz, davon waren 49,2% männlich und 50,8% weiblich. 14,2% Einwohner*innen kommen aus dem Ausland und 43,4% der Koblenzer*innen sind ledig. Ungefähr die Hälfte der Bewohner*innen wohnen in einem 1-Personen-Haushalt (Koblenzer Statistisches Informations-System). Wirtschaftlich setzt der Handelsplatz auf Tradition und ein breites Spektrum an Unternehmen. Mittelständige Unternehmen sind hier ebenso zuhause wie weltweite Erfolgsmarken, darunter „Kimberly-Clark“ (Papiertücher), „Aleris Aluminium“ (Flugzeugbauteile) oder die deutsche Versicherungsgruppe „Debeka“. Beinahe drei Viertel der Beschäftigten sind im Dienstleistungssektor tätig. 

Immobilienmarkt Koblenz 2022

In Koblenz steigen die Preise. Die Nachfrage nach Baugrundstücken und Bestandsimmobilien ist ungebrochen, während die Angebote sinken. Eine logische Folge der Pandemie: In unsicheren Zeiten möchte man nicht verkaufen, sehnte sich während des Lockdowns aber nach einem schönen Zuhause oder ist aus praktischen Gründen zurück in die Heimat gezogen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen lag im Juni 2020 bei 2.390€ (Immobilienmarktbericht Sparkasse), einem Plus von 3,3% zum Vorjahr, der durchschnittliche Mietpreis für Bestandswohnungen betrug 8€/m2, ein Plus von 1,7%. Die Rendite sind im Vergleich zu 2019 gesunken, da die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. Sie belaufen sich nun auf knapp 4%. Anzumerken ist jedoch, dass es hierbei Unterschiede zwischen den Stadtteilen gibt. In Koblenz ist ein Trend zu 1-2 Person-Haushalten zu erkennen, ein weiterer Grund, weshalb die Preise mit großer Wahrscheinlichkeit weiter steigen werden, auch, da bereits viele Neubaugebiete besiedelt sind. Allein in den letzten 10 Jahren sind die Mietpreise in Koblenz um 61,4% gestiegen. Beliebte Stadtteile sind unter anderem Oberwerth, Pfaffendorf oder Metternich, hier liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise beim Kauf einer Wohnung bei 3.160€, 2.650€ und 2.640€. 

Quellen: iib Immobilien Richtwerte 2020, Stadtportal Koblenz, IHK Koblenz, Sparkasse Koblenz, Wikipedia

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Niels Schnatz – Geschäftsführer der AB Real Estate GmbH

 

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